Tout savoir sur la loi Pinel, exemples et cas pratiques

Depuis le 1er Septembre 2014, une nouvelle loi de défiscalisation immobilière a fait son apparition dans le paysage français. Nommé après l’ancienne ministre du logement, Sylvia Pinel, le dispositif Pinel permet de déduire jusqu’à 63 000€ d’impôts et a comme but de relancer la construction de logements neufs. Attention, tout de même, ce dispositif prendra fin le 31 décembre 2017, il faut donc se dépêcher pour en profiter. Il est donc important de se renseigner au près d’un maître d’oeuvre comme Beral ou d’un constructeur de maison en Alsace afin de réaliser votre projet sur-mesure au plus vite !

 

Comment fonctionne la Loi Pinel :

Pour résumer, d’après le texte officiel, si vous faites un investissement immobilier et que vous louez ce logement neuf pendant six ans, vous aurez droit à 12% du prix du logement en remboursement d’impôts, 18% si vous le louez pendant neuf ans et 21% si vous le louez pendant douze ans. Néanmoins, certaines conditions s’appliquent à ces calculs. En effet, cette réduction d’impôt est également déterminée suivant un plafond de 5 500€ le mètre carré, sachant que la base de calcul concernant la valeur du bien ne peut excéder 300 000€. Ainsi, comme nous l’avons souligné plus tôt, la loi Pinel peut donc permettre de déduire jusqu’à 63 000€ sur 12 ans.

Cette loi est relativement semblable à la loi de défiscalisation Duflot, qui la précédait, à ceci près que certaines règles ont été assouplies. Il est en outre, par exemple, possible de louer le logement à un membre de sa famille tout en conservant l’avantage fiscal du dispositif. Par contre, il reste impératif de respecter certaines conditions de loyer ainsi que de prendre en compte les ressources du locataire.

Quelle réduction d’impôts attendre de la Loi Pinel

Comme nous venons de le voir, la loi Pinel offre de nouvelles conditions d’applications en comparaison de la Loi Duflot. En effet, la loi Duflot imposait une durée de location de 9 ans pour un taux fixe de 18%. Offrant plus de souplesse, la loi Pinel permet de choisir entre trois formules :

Exemple Loi Pinel N°1 : Location de 6 ans.

Pour une location de six ans, la Loi Pinel offre un avantage fiscal de 12% du prix du logement acheté neuf. Ainsi, en prenant en compte les conditions de 5 500€/m² et le plafond de 300 000€, il sera donc possible de profiter d’une déduction d’impôts de 36 000€, soit 6000€ par an pendant six ans.

Cas pratique Loi Pinel N°1 :

Mr. Dupuis veut acheter un appartement à Strasbourg de 37m² à 225 000€. Le prix au m² est donc de 6 081€/m². Il compte le louer pendant 6 ans afin de profiter d’une déduction d’impôts de 12% du prix du bien neuf, répartie sur la durée de la location.

Loi pinel 6 ans

 

Ici, il faut faire attention. En effet, bien que le plafond de 300 000€ soit respecté, le prix au m² est supérieur au maximum de 5 500€/m². Il faudra donc recalculer l’avantage fiscal sur 5 500€ /m², ce qui donne un prix, pour l’appartement, de 203 500€.

Ainsi, le calcul de l’avantage fiscal se fait comme suit :

203 000 x 12% = 24 420€ au total

24 420 € / 6 ans = 4 070€ par an pendant 6 ans

Mr. Dupuis profitera donc d’une déduction d’impôts de 4 070€ par an pendant 6 ans, soit 24 420€ au total. Son appartement ne lui aura donc coûté que 200 580€.

 

Exemple Loi Pinel N°2 : Location de 9 ans.

Pour une location de neuf ans, la Loi Pinel permet de profiter d’un avantage fiscal de 18% du prix du logement acheté neuf. De fait, en prenant en compte les conditions spécifiques à ce dispositif, il est donc possible d’avoir un avantage fiscal d’un montant maximal de 54 000€, soit 6000€ par an pendant neuf ans.

Cas pratique Loi Pinel N°2 :

Mr. Dupuis veut acheter un appartement de 80m² à 250 000€. Le prix au m² est donc de 3 125€/m². Il compte le louer pendant 9 ans afin de profiter d’une déduction d’impôts de 18% du prix du bien neuf, répartie sur la durée de la location.

Loi pinel 9 ans

Ici, les deux plafonds sont respectés : Le prix au m² est inférieur à 5 500€/m² et le bien vaut moins de 300 000€. Le calcul est donc très simple :

250 000€ x 18% = 45 000€ au total

45 000€ / 9 ans = 5 000€ par an pendant 9 ans

Il profitera donc d’une réduction d’impôts de 5 000€ par an pendant 9 ans, soit 45 000€ au total. Ainsi, son appartement ne lui aura coûté, au final, que 205 000€.

Exemple Loi Pinel N°3 : Location de 12 ans.

L’avantage fiscal pour cette durée est de 21% du prix du logement neuf. Ainsi, toujours en prenant en compte les différentes conditions de la loi, il sera possible de profiter d’une déduction d’impôts de 63 000€. Néanmoins, en choisissant cette formule, une condition spécifique se rajoute. En effet, les trois dernières années, le taux de réduction ne sera plus que de 1% par an. Donc, vous pourrez déduire, au maximum, 6000€ par an pendant les neuf premières années puis 3000€ par an les trois suivantes.

Cas pratique Loi Pinel N°3 :

Mr. Dupuis veut acheter un une maison avec un terrain à Strasbourg de 77m² à 350 000€. Le prix au m² est donc de 4 545€/m². Il compte le louer pendant 12 ans afin de profiter d’une déduction d’impôts de 21% du prix du bien neuf, répartie sur la durée de la location.

Loi pinel 12 ans

Ici aussi, il faut faire attention. En effet, bien que le plafond de 5 500€/m² soit respecté, le prix total de la maison est supérieur au maximum de 300 000€. Il faudra donc recalculer l’avantage fiscal sur 300 000€ et non pas 350 000€.

Ainsi, le calcul de l’avantage fiscal se fait comme suit :

300 000€ x 21% = 63 000€

Rappel : Les trois dernières années ne se calculent que sur 1% du prix du bien, ainsi :

63 000 € x 2% = 6 000€ par ans pendant 9 ans

63 000 € x 1% = 3 000€ par ans pendant 3 ans

Mr. Dupuis profitera donc d’une déduction d’impôts de 6 000€ par an pendant 9 ans, puis 3 000€ par an les trois années suivantes, soit 63 000€ au total. Sa maison ne lui aura donc coûté que 287 000€.

 

Quelles sont les conditions d’application de la Loi Pinel ?

La loi Pinel ne s’applique que sur des logements neufs

Au maximum, vous ne pouvez profiter de ce dispositif que pour l’achat d’un ou deux biens par an. Pour être sûr d’acheter des biens de ce type, c’est très simple. Les logements anciens sont soumis aux droits de mutation, qui correspondent à 5,80%. Si la TVA immobilière, de 20%, est appliquée, votre bien est neuf et est donc potentiellement éligible à ce dispositif. Par contre, il est tout à fait possible qu’un logement ancien, qui aura été remis à neuf, soit également éligible à la loi Pinel, mais dans tous les cas, il sera, lui aussi, vendu avec une TVA immobilière de 20%.

La location est obligatoire, dans le cadre de la Loi Pinel

Pour profiter de la loi Pinel, il faut obligatoirement que votre logement soit loué à un locataire qui utilise le logement comme résidence principale. Comme nous l’avons vu plus tôt, vous devrez louer ce bien pendant 6, 9 ou 12 ans selon votre choix. De plus, si vous choisissez 9 ans au départ, il est tout à fait envisageable de passer à 12 ans par la suite.

La location se place sous le régime fiscal des locations vides, ou régime des revenus fonciers. Vous signerez donc un bail de 3 ans avec votre locataire.

Il est tout à fait possible de louer à sa famille avec la loi Pinel

Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel permet de louer le bien acheté à sa famille. Qu’il soit ascendant ou descendant, la seule condition pour en profiter est que ce membre soit détaché de votre foyer fiscal. Néanmoins, il devra tout de même remplir les conditions de ressources définies par la loi.

Le plafond de ressource appliqué au locataire

Afin que votre logement soit exigible à la loi Pinel, il faut que votre locataire réponde à certains critères et plafonds de ressources. Néanmoins, ce critère n’est que rarement limitant, puisque le dispositif a été mis en place afin qu’au moins 80% des personnes vivant en france y correspondent. Ce plafond est calculé en fonction des différentes zones du dispositif.

Le plafond de ressource est calculé sur le revenu net imposable sur l’avis d’imposition n-2 :

Plafond ressources loi pinel

Le plafonnement des loyers

Le seul point négatif de ce genre de dispositif est que le loyer est plafonné. Ainsi, vos loyers devront être entre 10% à 20% inférieurs aux loyers pratiqués dans le marché libre. Néanmoins, cette perte est largement compensée par les économies engendrées sur vos impôts.

Le calcul du loyer maximal est fait à partir d’un coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / surface)

À partir de ce coefficient, un plafond est calculé en fonction de la zone dans laquelle le bien se trouve.

Plafond loyers zone loi pinel

Ainsi, pour un bien de 60m² situé en zone A : 0,7+ (19 / 60) x 12,50€ = 13,5 €/m²

13,5€/m² x 60 = 810€ de loyer maximal.

Où est-il possible d’investir en défiscalisation Pinel à Strasbourg et dans le Bas-Rhin

Ce dispositif n’est autorisé que dans les secteurs où l’offre est inférieure à la demande. Autrement dit, des zones où il est en général aisé de trouver des locataires. Il s’agit de la région parisienne, des grandes métropoles de province, mais aussi de la grande majorité des villes de plus de 50 000 habitants.

Liste des villes zone B1 pour la loi Pinel dans le Bas-Rhin

  • Achenheim (67204)
  • Bernolsheim (67170)
  • Bischheim (67800)
  • Découvrez nos terrains constructibles à Brumath (67170)
  • Eckbolsheim (67201)
  • Entzheim (67960)
  • Eschau (67114)
  • Fegersheim (67640)
  • Geispolsheim (67118)
  • Hoenheim (67800)
  • Holtzheim (67810)
  • Illkirch-Graffenstaden (67400)
  • Krautwiller (67170)
  • Lampertheim (67450)
  • Lingolsheim (67380)
  • Lipsheim (67640)
  • Mittelhausbergen (67206)
  • Mundolsheim (67450)
  • Niederhausbergen (67207)
  • Oberhausbergen (67205)
  • Obernai (67210)
  • Oberschaeffolsheim (67203)
  • Ostwald (67540)
  • Plobsheim (67115)
  • Reichstett (67116)
  • Schiltigheim (67300)
  • Souffelweyersheim (67460)
  • Découvrez nos terrains constructibles à Strasbourg (67000)
  • Vendenheim (67550)
  • Wahlenheim (67170)
  • La Wantzenau (67610)
  • Wolfisheim (67202)

Les des villes zone B2 pour la loi Pinel dans le Bas-Rhin

  • Altorf – (67120)
  • Avolsheim – (67120)
  • Baldenheim – (67600)
  • Barr – (67140)
  • Benfeld – (67230)
  • Bernardswiller – (67210)
  • Bilwisheim – (67170)
  • Bischoffsheim – (67870)
  • Bischwiller – (67240)
  • Blaesheim – (67113)
  • Boersch – (67530)
  • Châtenois – (67730)
  • Dachstein – (67120)
  • Dahlenheim – (67310)
  • Dieffenthal – (67650)
  • Dinsheim-sur-Bruche – (67190)
  • Donnenheim – (67170)
  • Dorlisheim – (67120)
  • Drusenheim – (67410)
  • Duppigheim – (67120)
  • Duttlenheim – (67120)
  • Ebersheim – (67600)
  • Ebersmunster – (67600)
  • Eckwersheim – (67550)
  • Ergersheim – (67120)
  • Ernolsheim-Bruche – (67120)
  • Découvrez nos terrains constructibles à Erstein – (67150)
  • Gambsheim – (67760)
  • Gertwiller – (67140)
  • Grendelbruch – (67190)
  • Gresswiller – (67190)
  • Griesheim-près-Molsheim – (67870)
  • Découvrez nos terrains constructibles à Haguenau – (67500)
  • Hoerdt – (67720)
  • Innenheim – (67880)
  • Kaltenhouse – (67240)
  • Kilstett – (67840)
  • Kintzheim – (67600)
  • Kirchheim – (67520)
  • Krautergersheim – (67880)
  • Kriegsheim – (67170)
  • Marckolsheim – (67390)
  • Marlenheim – (67520)
  • Meistratzheim – (67210)
  • Mittelschaeffolsheim – (67170)
  • Mollkirch – (67190)
  • Découvrez nos terrains constructibles à Molsheim – (67120)
  • Mommenheim – (67670)
  • Mussig – (67600)
  • Muttersholtz – (67600)
  • Niedernai – (67210)
  • Oberhoffen-sur-Moder – (67240)
  • Odratzheim – (67520)
  • Offendorf – (67850)
  • Ohlungen – (67170)
  • Olwisheim – (67170)
  • Orschwiller – (67600)
  • Ottrott – (67530)
  • Rosenwiller – (67560)
  • Rosheim – (67560)
  • Rottelsheim – (67170)
  • Saint-Nabor – (67530)
  • Scharrachbergheim-Irmstett – (67310)
  • Scherwiller – (67750)
  • Schweighouse-sur-Moder – (67590)
  • Découvrez nos terrains constructibles à Sélestat – (67600)
  • Seltz – (67470)
  • Siltzheim – (67260)
  • Soultz-les-Bains – (67120)
  • La Vancelle – (67730)
  • Wangen – (67520)
  • Wasselonne – (67310)
  • Découvrez nos terrains constructibles à Wissembourg – (67160)
  • Wolxheim – (67120)
  • Mutzig – (67190)

En conclusion, vous avez donc jusqu’au 31 décembre 2017 pour investir dans un placement immobilier à louer qui, en complément des taux très bas appliqués, vous permettra de faire de belles économies sur le long terme, de réaliser une belle plus-value et de pérenniser votre patrimoine. Si vous recherchez plutôt à financer votre propre habitation principale et à devenir propriétaire d’une maison bbc, nous avons écris un article sur le nouveau prêt à taux zéro qui devrait vous intéresser. D’ailleurs, qui de mieux que Beral, votre maître d’oeuvre dans le Bas-Rhin, pour la construire ?

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