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Construction neuve : le choix du terrain à construire

Avant de se lancer dans la construction d’une maison, encore faut-il savoir où l’on veut l’installer ! Pour cela il existe de nombreux paramètres à prendre en compte qui sont fonction de vos attentes personnelles mais aussi de certaines réglementations.

Le choix d’un maître d’œuvre comme Béral vous assure de vous prémunir de tous risques en étant conseillé par des professionnels. Localisation du terrain, environnement, adaptations au règlement, etc… nos experts vous accompagnent consciencieusement pour vous aider à faire le meilleur choix.

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Lotissement ou terrain isolé ?

 

Êtes-vous plutôt du genre à rechercher à tout prix le calme et la tranquillité de la campagne ou plutôt la facilité d’accès et l’animation d’un centre urbanisé ? Cette question doit être posée avant de se lancer dans de longues et laborieuses recherches d’un terrain à construire. Il existe en effet principalement deux types d’emplacement :

Le lotissement privé, communal ou l’AFU

L’achat d’un terrain en lotissement peut être source d’avantages indéniables mais choix terrain maisonaussi d’inconvénients non négligeables. D’un côté, la construction en lotissement est synonyme de facilité et de rapidité. En effet, le lotisseur effectue normalement, en amont de la vente des parcelles, les travaux de viabilisation nécessaires aux raccordements aux divers réseaux (électricité, eau, gaz…). Il gère également de lui-même toutes les démarches administratives comme les autorisations de construction ou les études de sol. De plus, les terrains de lotissement sont le plus souvent situés près de centres urbains ou d’agglomérations. Un avantage certain en termes d’accessibilité aux transports et aux commodités diverses.

 

En revanche, vivre en lotissement comporte également son lot de désagréments. Certaines règles contraignantes peuvent notamment s’appliquer concernant l’architecture et l’esthétique extérieure de votre bâtisse (couleurs des murs et de la toiture, volet paysager, clôtures…). Par ailleurs, un cahier des charges vient souvent lister les règlements précisant les relations entre les habitants du lotissement (coût des charges, règles de stationnement…). Enfin, la vie en lotissement demande de bien s’entendre avec ses voisins. Une famille bruyante ou peu respectueuse des autres propriétaires peut susciter des tensions au quotidien. Mieux vaut donc réaliser sa petite enquête pour en savoir plus sur les relations de voisinage en questionnant simplement les habitants.

 

Si le lotisseur peut être une personne privée ou publique (lotissement communal), il peut également se manifester sous la forme d’une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) ou Autorisée (AFUA). Ces structures permettent à plusieurs voisins de se réunir pour exécuter des travaux d’aménagement et de valorisation des terrains et de réaliser des opérations d’urbanisme. La forme libre, la plus courante, est utilisée lorsque tous les propriétaires sont d’accord tandis que l’AFUA est une procédure nécessitant l’approbation du préfet.

Le terrain isolé

En optant pour un terrain isolé, le choix du terrain vous revient. Si cela vous donne un certain degré de liberté quant à sa localisation, vous ne pouvez pour autant pas construire votre maison n’importe où et n’importe comment.

 

Tout terrain est en effet soumis au règlement d’urbanisme de la commune où il se trouve : le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce dernier recense les règles d’occupation des sols et de construction sur une zone délimitée. Il indique notamment les parcelles constructibles et les conditions qui s’y rattachent. Hauteur des bâtiments, surface constructible, type de construction autorisée, etc. S’il n’existe pas de PLU, il convient de se tourner vers le POS (Plan d’Occupation des Sols) ou le RNU (Règlement National d’Urbanisme) en l’absence de document d’urbanisme. Chaque commune met à disposition ces documents gratuitement.

 

Ainsi, même si l’achat d’un terrain isolé vous donne plus de latitude quant au choix du terrain de votre construction, de nombreuses contraintes demeurent. Il faut notamment assurer l’étude des sols, le bornage ainsi que la viabilisation et les travaux potentiels. Il est nécessaire de vérifier également les dangers et nuisances éventuelles (risques d’inondation, proximité avec une voie ferrée…).

Remarque : surface et localisation impactent directement le prix !

 

Durant vos recherches, vous avez peut-être déjà remarqué que, d’un emplacement à un autre, les prix peuvent fortement varier. C’est tout simplement parce que le secteur géographique joue un rôle important dans la détermination de la valeur d’un terrain. Selon la cote d’un quartier, sa proximité avec les transports en commun ou la demande, les prix peuvent passer du simple au double.

 

Par ailleurs, le prix d’un terrain dépend également de sa surface au sol. Plus on gagne en espace, plus la valeur globale augmente au contraire du prix au m² qui a plutôt tendance à diminuer.

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L’orientation

Une fois votre terrain dégotté, n’oubliez pas de réfléchir à l’orientation future de votre habitation. Celle-ci peut en effet avoir un impact non négligeable en termes de confort du fait des aléas climatiques (soleil, pluie, vent…).

Dans le cadre de la RT 2012 (et de la RT 2020 à venir) qui pose des normes en matière de construction immobilière, l’orientation du terrain est réglementée. Pour vous y conformer et réaliser des économies d’énergie, il est conseillé d’opter de préférence pour une orientation sud-ouest et de se renseigner auprès du maître d’œuvre de la réglementation en vigueur.

Pour des questions d’isolation, il est nécessaire de prendre en compte la direction des vents dominants sur votre parcelle ainsi que l’ensoleillement. Ces facteurs peuvent considérablement influencer vos dépenses de chauffage et votre confort de vie.

L’environnement, le cadre de vie et la vue

 

Au-delà du seul terrain, il ne faut pas oublier que votre bien-être dépendra également de votre environnement direct. La présence d’une autoroute à proximité peut être aussi bien une bénédiction qu’un enfer si le flux de voitures génère un bruit de fond constant. N’hésitez pas non plus à faire un tour du voisinage pour détecter toutes les sources potentielles de nuisance comme la présence d’une discothèque, d’un bar très fréquenté le soir ou de voisins particulièrement bruyants.

 

De même, avoir une vue dégagée sur une usine ou une décharge n’est pas des plus plaisant ! En revanche, une ouverture sur un monument historique, des montagnes ou une forêt est un luxe que beaucoup recherchent. C’est donc un point à bien prendre en compte avant de faire son choix.

 

Mais attention, pour préserver le patrimoine architectural français, l’Etat a mis en place certaines réglementations bien spécifiques. De fait, il existe des zones protégées qui encadrent des constructions classées au patrimoine des monuments historiques. Un périmètre est ainsi mis en place autour de ces bâtiments pour en préserver la valeur architecturale et l’image. Pour construire dans ces zones, il est bien souvent nécessaire de faire appel aux architectes des bâtiments de France.

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